Geçtiğimiz yıllarda ev sahipleri kiracılarını çıkarmak için birçok yol deniyordu. Ancak bu yıl durumlar değişti. Boşalan evlerin ilanda uzun süre kalması ve artan aidat yükü, "eski kiracı" kavramını yeniden bir güvence haline getirdi. Gayrimenkul Uzmanı Selçuk Hiçdurmaz, Haziran 2026 itibarıyla değişen piyasa dinamiklerini ve hem ev sahiplerini hem de kiracıları bekleyen 18 aylık kritik süreci anlattı.
Türkiye genelinde konut piyasası yeni bir dönemece girdi. "Al-sat" kazançlarının yerini nakit akışı odaklı yatırımlara bıraktığı günümüzde, kira getirisinden ziyade düzenli ödeme performansı tercih ediliyor. Peki sektörde neler değişti? Eski kiracılar için önümüzdeki aylarda dikkat edilmesi gereken noktalar hangileri? Gayrimenkul Uzmanı Selçuk Hiçdurmaz, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'un sorularını cevapladı.
Geçmiş dönemlerde ev sahipleri kiracı çıkarmak için büyük çaba sarf ederken, bugün boşalan evlerin uzun süre boş kaldığını görüyoruz. "Eski kiracı" artık bir güvence mi haline geldi?
Selçuk Hiçdurmaz: Evet, birçok bölgede “eski kiracı” yeniden değer kazanmaya başladı diyebiliriz. Artık kiralık dairelerde ilanda kalma süreleri uzadı. Seçenekler çoğaldı; neredeyse her binada kiralık daire görmek mümkün. Kentsel dönüşüm projelerinin tamamlanması ve kiracıların kendi evlerine geçmesiyle birlikte boş konut arzı daha da artacak.
Geçmişte kira bedelleri piyasa fiyatlarının çok altında kaldığında bazı ev sahipleri kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle kiralamak istiyordu. Ancak bugün ekonomik koşullar, kiracıların ödeme gücü ve konut piyasasındaki dalgalanmalar nedeniyle ev sahipleri farklı risklerle karşı karşıya.
YÜKSEK KİRA DEĞİL SORUN ÇIKARMAYAN KİRACI DEVRİ
Bu nedenle düzenli kira ödeyen, komşularla sorun yaşamayan, evi iyi kullanan ve hukuki sorun çıkarmayan bir kiracı, birçok ev sahibi açısından önemli bir güvence haline geldi. Çünkü:
Evin aylarca boş kalma riski var. Bu risk, beraberinde aidat vb. giderlerin de ev sahibine yüklenmesine yol açıyor.
Yeni kiracının ödeme performansı bilinmiyor.
Tahsilat ve tahliye süreçleri zaman alabiliyor.
Yeniden kiracı bulma ve evi hazırlama maliyetleri oluşabiliyor.
Hukuki süreçler ve belirsizlikler nedeniyle ev sahibi mevcut kiracısını kaybetmek istemiyor.
Özellikle yüzde 25 kira artış sınırının kaldırılıp artışların yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılmaya başlanmasıyla birlikte, eski kiracı ile piyasa kirası arasındaki fark bazı durumlarda daraldı. Bu da bazı ev sahiplerinin “mevcut kiracıyı koruma” yaklaşımını güçlendirdi.
Talebin çok yüksek olduğu bölgelerde bazı ev sahipleri hâlâ yeni kiracıyla daha yüksek gelir elde etmeyi tercih edebiliyor. Ancak genel olarak bakıldığında, günümüz koşullarında güvenilir ve düzenli ödeme yapan eski kiracı, geçmişe göre çok daha kıymetli bir unsur haline gelmiş durumda.
Yüzde 25 kira artış sınırının kalkması ve yerini TÜFE (12 aylık ortalama) uygulamasına bırakması bu dengeyi nasıl değiştirdi?
Selçuk Hiçdurmaz: Yüzde 25 sınırının kalkması, ev sahibi ile kiracı arasındaki gerilimi bir miktar azalttı. Çünkü bu oran nedeniyle mağdur olan ev sahipleri oldu; mahkemeler kira davalarıyla dolmuştu. Daha sonra TÜFE uygulamasına geçilmesiyle birlikte denge sağlanmaya çalışıldı.
Bugün birçok ev sahibi için “eski kiracı”, geçmişe kıyasla daha değerli ve daha güvenilir bir gelir kaynağı olarak görülüyor. Bu nedenle “iyi kiracı, yüksek kiradan daha kıymetlidir” anlayışı yeniden güç kazanmaya başladı.
Hâlâ yasal sınırın üzerinde artış talep eden mülk sahiplerine ve bu duruma boyun eğmek zorunda hisseden kiracılara temel tavsiyeniz nedir?
Selçuk Hiçdurmaz: Hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından en sağlıklı yaklaşım, yasal çerçeve içinde hareket etmek ve kısa vadeli kazanç yerine uzun vadeli güven ilişkisini korumaktır.
Mülk sahiplerine tavsiyem:
Kira artışını yasal sınırlar içinde talep edin.
Kiracının ödeme düzeni, evi koruması ve komşuluk ilişkileri gibi unsurların da ekonomik değeri olduğunu unutmayın.
Boş kalan bir daire; aidat, vergi, bakım giderleri ve kira kaybı nedeniyle bazen beklenenden daha maliyetli olabilir.
Kiracılara tavsiyem:
Yasal artış oranlarını öğrenin ve haklarınızı bilin.
Baskı altında hissediyorsanız, tüm görüşmeleri mümkün olduğunca yazılı yürütün.
Ev sahibiyle karşı karşıya gelmek yerine, piyasa koşullarını ve karşılıklı menfaatleri konuşarak uzlaşma zemini arayın.
Eğer talep edilen artış yasal sınırın üzerindeyse, bunu kabul etmek zorunda olmadığınızı bilin. Ancak taşınma maliyeti, bölgedeki kira seviyeleri ve ilişkinin geleceği gibi unsurları da değerlendirerek karar verin.
Yasal sınırların dışına çıkmak yerine karşılıklı güvene dayalı bir çözüm aramak, çoğu zaman iki taraf için de en kazançlı yoldur.
Bir tarafta artan konut fiyatları, diğer tarafta reel olarak sınırlanan kira gelirleri... Şu an bir gayrimenkul yatırımcısı nasıl bir yol izlemeli?
Selçuk Hiçdurmaz: Bugünün koşullarında gayrimenkul yatırımcısının en büyük hatası, sadece “ev fiyatı artar” ya da sadece “kira getirisi yüksek olsun” mantığıyla hareket etmektir. Çünkü konut fiyatları son yıllardaki kadar hızlı yükselmezken, kira artışları da yasal sınırlar ve kiracının ödeme gücü nedeniyle belli bir noktada dengeleniyor.
Nakit akışına odaklanmak
Eskiden birçok yatırımcı düşük kira getirisine rağmen değer artışına güveniyordu. Şimdi ise satın alınan konutun aylık kira gelirinin; kredi taksiti, aidat, vergi ve bakım giderlerini ne kadar karşıladığı daha önemli hale geldi.
Doğru lokasyon seçimi
Her bölgede aynı getiri yok. Üniversite, sanayi, ulaşım yatırımları veya kentsel dönüşüm potansiyeli olan bölgeler uzun vadede daha avantajlı olabilir. Sadece bugünkü kira değil, bölgenin geleceği de değerlendirilmelidir.
Yüksek faiz ortamında krediyle alınan yatırım konutunun geri dönüş süresi uzayabiliyor. Bu nedenle borçlanma oranının makul tutulması önemli.
Bazı dönemlerde konut yerine arsa, tarla, dükkân, depo veya küçük ticari gayrimenkuller daha yüksek kira çarpanı ve daha güçlü nakit akışı sunabiliyor. Her yatırımın konut olmak zorunda olmadığı unutulmamalı.
Türkiye genelindeki konut arzı sorunu ve kiraların seyri düşünüldüğünde, önümüzdeki 12-18 ay içinde kiracılar ve ev sahipleri için bizi nasıl bir tablo bekliyor?
Selçuk Hiçdurmaz:
Kiracılar açısından
Kira artışları devam edecek ancak son yıllardaki şok hızlarda değil.
TÜFE’nin gerilemesiyle yasal kira artış oranları da daha makul seviyelere inmiş durumda. Haziran 2026 itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yasal artış oranı yaklaşık yüzde 32 seviyesinde bulunuyor.
Büyük şehirlerin merkezlerinde arz sıkıntısı sürdüğü için yeni kiraya verilen evlerde fiyatlar yüksek kalmaya devam edecek.
Buna karşılık, talebin zayıfladığı bazı ilçelerde ev sahipleri kiracı bulmakta zorlanabilir ve pazarlık gücü kiracıya geçebilir.
Özellikle son dönemde “ev boş kalmasın” düşüncesi yeniden önem kazanmaya başladı. Bu nedenle düzenli ödeme yapan mevcut kiracı, birçok ev sahibi için değerli hale geliyor.
Ev sahipleri açısından
Konutun getirisi artık sadece fiyat artışına dayandırılamayacak.
Konut fiyatları nominal olarak yükselse bile reel bazda (enflasyondan arındırılmış olarak) baskı altında kalabiliyor. Son verilerde reel konut fiyatlarında düşüş eğilimi görülüyor.
Buna karşın kira gelirleri yeniden enflasyona endeksli şekilde artabildiği için kira verimi yavaş yavaş toparlanıyor. Fiyat-kira makasının kapanmaya başladığı yönünde değerlendirmeler bulunuyor.
Bu nedenle yatırımcı açısından “al-sat kazancı” yerine “nakit akışı üreten gayrimenkul” anlayışı daha önemli hale geliyor.
Konut arzı tarafında beklentiniz nedir?
Selçuk Hiçdurmaz: Türkiye’de temel sorun hâlâ arz eksikliği.
Yeni konut üretimi devam etse de ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı yaklaşık yüzde 30 civarında seyrediyor. Bu durum, piyasaya giren yeni stokun talebi tam olarak karşılayamadığını gösteriyor.
Arz açığı kısa sürede kapanabilecek bir problem değil. Çünkü:
Arsa maliyetleri yüksek,
İnşaat maliyetleri hâlâ yüksek seviyelerde,
Finansmana erişim zor,
Büyük şehirlerde nüfus baskısı sürüyor.
Bu yüzden kiralarda kalıcı ve sert bir düşüş beklemek gerçekçi görünmüyor.
Ev almak isteyen kişiler için önerebileceğiniz ilk tarih ve dönem hangisidir?
Selçuk Hiçdurmaz: Ev almak isteyenler için tek bir “mükemmel tarih” vermek zor olsa da mevcut koşullara bakınca, önümüzdeki 6-12 aylık dönem özellikle oturum amaçlı alıcılar için fırsatlar barındırabilir.
Bunun birkaç nedeni var:
Konut arzı hâlâ yetersiz. Türkiye’de yeni konut üretimi, ihtiyaç duyulan seviyenin altında kalıyor. Bu durum orta ve uzun vadede fiyatları destekliyor.
Faizlerde zaman içinde gevşeme beklentisi oluşursa, bugün bekleyen talep yeniden piyasaya girebilir. Bu da fiyatları yukarı itebilir.
Son dönemde bazı bölgelerde satışların yavaşlaması nedeniyle pazarlık payı arttı. Nakit gücü olan veya finansmanı hazır olan alıcılar daha avantajlı konumda.
Ancak yatırım amacıyla bakarsak durum biraz farklı:
Kira getirileri birçok bölgede hâlâ konut fiyatlarının gerisinde.
Bu nedenle yalnızca kira geliri odaklı yatırımcıların çok seçici olması gerekiyor.
Nüfus artışı olan, üniversite, sanayi veya ulaşım yatırımları bulunan bölgeler daha avantajlı olabilir.
