Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından kurulan Değer Bilgi Merkezi, parsel ve bağımsız bölüm bazlı gerçek piyasa değerlerini yapay zeka destekli bir altyapıyla belirlemeyi hedefliyor. Bu uygulamanın amacı düşük tapu beyanlarını engellemeyi ve şeffaflık sağlamak. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile yetki doğrulaması zorunlu hale getirilerek sahte ilanlara karşı başlayan mücadele farklı boyutlarla devam ediyor. Daha güvenli ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasası için atılan adımların en yenisi ise değer bilgisine yönelik.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, geçtiğimiz günlerde yaptığı açıklamada taşınmaz değerlerinin adil bir şekilde belirleneceği “Değer Bilgi Merkezi” uygulamasının 2026 yılının ilk çeyreğine kadar İstanbul’da, 2027 yılı ortasına kadar da 81 ilde devreye alınacağını açıklamıştı. Bakan Kurum, “Türkiye; artık adil, erişilebilir ve gerçekçi bir taşınmaz değerleme sistemine kavuşacak. Vatandaşımız yapacağı bir yatırıma dair her bilgiye bu sistemden ulaşabilecek” dedi.
Peki bu sistem neyi değiştirecek? Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'a yeni sistemle birlikte sektörde değişecek uygulamalardan bahsetti.
Değer Bilgi Merkezi uygulamasıyla ev alıp satacak olan vatandaşların hayatında neler değişecek?
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Bugün bir daire satın almak isteyen vatandaş ilan sitelerine baktığında aynı bölgede, hatta aynı sokakta bulunan iki benzer dairenin arasında milyonlarca lira fiyat farkı görebiliyor. Gerçek satış fiyatı ile ilan fiyatı çoğu zaman birbirini tutmuyor. Bu durum hem alıcıyı hem de satıcıyı yanıltıyor.
Yeni kurulacak sistemle birlikte tapu kayıtları, kadastro bilgileri, imar planları, mimari projeler, arsanın özellikleri, ulaşım imkânları, sosyal donatılar, bölgedeki gerçek satış fiyatları ve taşınmazın değerini etkileyen birçok kriter tek bir veri havuzunda toplanacak.
Böylece her taşınmaz için bilimsel verilere dayanan bir değer haritası oluşturulacak.
Bu sadece bir fiyat belirleme sistemi değildir. Aynı zamanda gayrimenkul sektörünün dijital hafızası olacaktır.
Bir gayrimenkulün değeri nasıl belirleniyor?
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Bugün bir gayrimenkulün değeri belirlenirken çoğu zaman emsal satışlar esas alınıyor. Ancak emsal satışların doğru olmaması veya eksik bilgiler içermesi yanlış fiyatlamalara neden olabiliyor. Yeni sistem sayesinde artık gerçek satış rakamları kayıt altına alınacak. Böylece değerleme raporları çok daha sağlıklı hazırlanabilecek.
Sistemin ekonomiye katkısı nasıl olacak? Bu uygulama vergi ve kayıt dışı konusunda yaşanan şikayetleri azaltabilir mi?
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Uzun yıllardır tapuda düşük bedelle satış yapılması hem devletin vergi kaybına neden oluyor hem de kayıt dışılığı artırıyordu. Gerçek satış bedeli ile tapuda gösterilen bedel arasında bazen milyonlarca liralık farklar oluşabiliyordu.
Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi ile birlikte tapu işlemlerindeki satış bedelleri çok daha yakından takip edilecek. Böylece tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değerler üzerinden hesaplanması hedefleniyor. Bu durum ilk bakışta bazı vatandaşları düşündürebilir. Ancak uzun vadede piyasanın daha adil işlemesini sağlayacaktır. Çünkü aynı değerdeki iki taşınmazdan birinin düşük, diğerinin yüksek vergi ödemesi adaletli değildir.
Bu sistem yalnızca alım satımlarda kullanılmayacak:
Kamulaştırmalarda devletin ödeyeceği bedellerin belirlenmesinde…
Mahkemelerde hazırlanan bilirkişi raporlarında…
Bankaların ekspertiz çalışmalarında…
Belediyelerin planlama süreçlerinde…
Kentsel dönüşüm projelerinde…
Yatırımcıların bölge analizlerinde…
Ve hatta gelecekte yapay zekâ destekli değerleme sistemlerinde bile önemli bir veri kaynağı olacak.
Ben uzun yıllardır sahada çalışan bir gayrimenkul uzmanı olarak şunu açıkça söyleyebilirim; gayrimenkul sektöründe güvenin temelinde doğru bilgi vardır. Doğru bilgi olmazsa doğru fiyat oluşmaz. Doğru fiyat oluşmazsa yatırımcı da vatandaş da zarar görür.
İLAN FİYATLARINDAKİ UÇURUM ÇÖZÜLECEK
Bugün birçok bölgede ilan fiyatları gerçek piyasa değerinin çok üzerine çıkabiliyor. Bazı bölgelerde ise tam tersi, gerçek değerinin altında satışlar yapılabiliyor. Bunun en büyük nedeni sağlıklı bir veri altyapısının bugüne kadar tam anlamıyla oluşturulamamış olmasıdır.
Kurulacak Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi bu eksikliği büyük ölçüde giderecektir. Ben bu sistemi sadece vergi açısından değerlendirmiyorum. Bu sistem; piyasanın dengelenmesi, spekülatif fiyat artışlarının önlenmesi, yatırımcının doğru karar verebilmesi, bankaların daha sağlıklı ekspertiz yapabilmesi ve vatandaşın güven içinde alım satım gerçekleştirebilmesi açısından da son derece önemli bir adımdır. Elbette tek başına bir sistem bütün sorunları çözmez.
Önemli olan, sisteme giren verilerin doğru olması, sürekli güncellenmesi ve tüm kurumların aynı veri altyapısını kullanmasıdır.
Bana göre önümüzdeki birkaç yıl içerisinde gayrimenkul sektörü bugünkünden çok farklı bir yapıya kavuşacak. Yapay zekâ destekli değerleme sistemleri, dijital tapu uygulamaları, güvenli ödeme sistemleri ve Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi birlikte çalıştığında artık gerçek değerin gizlenmesi çok daha zor olacak.
Ben her zaman şunu söylüyorum: Gayrimenkulde en önemli unsur güvendir. Güven ise doğru bilgiyle başlar. Doğru bilginin olduğu yerde gerçek değer ortaya çıkar. Gerçek değerin olduğu yerde ise hem vatandaş hem sektör hem de devlet kazanır.
