Türkiye'de konut piyasasında yeni bir hareketlilik dönemi başlıyor. Faiz indirimi beklentisi ile birlikte konut talebinin yeniden artması beklenirken, uzmanlar özellikle eylül ayından itibaren hem satışlarda hem de fiyatlarda yeni bir döneme girileceği uyarısında bulunuyor.
Uzmanlar, kredi maliyetlerinde yaşanabilecek olası gerilemenin ertelenen konut talebini yeniden canlandıracağını, bunun da özellikle yılın son çeyreğinde fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturabileceğini değerlendiriyor.
Öte yandan konut ilanlarında uzun süredir tartışılan gerçek dışı fiyatlar, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile daha sıkı denetlenirken, büyükşehirlerde yükselen fiyatlar yatırımcıları İstanbul'un çevresindeki alternatif bölgelere yönlendiriyor.
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er'e yaptığı özel değerlendirmede, mevcut dönemin özellikle ev sahibi olmak isteyenler için önemli fırsatlar sunduğunu belirtti. Araç, eylül ayından itibaren konut satışlarının yeniden hız kazanabileceğini, artan talebin ise fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturabileceğini ifade etti.
Konut ilanlarında gerçeği yansıtmayan balon fiyatlara karşı vatandaşları uyaran Araç, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nin piyasadaki fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesinde önemli rol oynadığını söyledi.
İstanbul'da yükselen konut fiyatlarına da dikkat çeken Araç, daha ulaşılabilir fiyatlarla ev sahibi olmak isteyenler için Silivri, Şile, Çatalca ve Beylikdüzü başta olmak üzere İstanbul çevresindeki alternatif ilçeleri işaret etti.
KONUT SATIŞLARINDA YÜKSELİŞ İÇİN KRİTİK TARİH
Bugün itibarıyla ev almak için doğru zaman mı? Önümüzdeki 12 ayda piyasaya ilişkin beklentileriniz neler? Faizlerde olası düşüşler konut fiyatlarında yeni bir yükseliş dalgası başlatır mı?
''Konut piyasası yılın ilk beş ayında sakin geçti. Savaşın etkisi, iki bayram ve uzun resmî tatiller nedeniyle geçen yıla göre satışlarda düşüşler yaşandı. Haziran ayında ise bu düşüş yeniden yükselişe geçti. Temmuz ve ağustos ayları tatil dönemi olduğu için piyasa daha sakin geçebilir. Eylül ayından itibaren konut satışlarının tekrar yükselişe geçeceğini düşünüyorum. Altın fiyatlarındaki hareketler de konut alımını etkileyen önemli faktörler arasında yer alıyor. Bugün özellikle ikinci el konut fiyatlarının artışı, enflasyon artış rakamlarının çok altında kaldı. Piyasada çok fazla seçenek bulunuyor. Özellikle kirada oturan ve imkânı olan kişiler için ev almak açısından doğru bir dönem olduğunu düşünüyorum. Alıcıların pazarlık şansı da oldukça yüksek.''
''HAREKETLİ ANCAK DAHA KONTROLLÜ BİR DÖNEM OLABİLİR''
''Yeni inşaat projelerine baktığımızda ise inşaat malzemelerine gelen zamların henüz bütün konut fiyatlarına yansıtılmadığını görüyoruz. İnşaat firmaları kendi bünyelerinde kampanyalar düzenleyerek satış yapıyor. Yüzde 25-30 peşinat, uzun vadeler ve taksit seçenekleriyle alıcılara önemli fırsatlar sunuluyor. Önümüzdeki dönemde faizlerde düşüş beklentim bulunuyor. Faizlerin düşmesi, konuta ulaşmayı biraz daha rahatlatır ve kolaylaştırır. Ancak talebin artması, konut fiyatlarını da yukarı yönlü etkileyebilir Burada Ticaret Bakanlığı'nın yaptığı kontroller çok önemli. Bakanlık, fiyat manipülasyonu yapanları yakından takip ediyor. Bu kontroller ciddi ve kontrolsüz bir fiyat yükselişinin önüne geçebilir. Piyasada evini satmak için faizlerin düşmesini bekleyen mülk sahipleri de bulunuyor. Faizler düştüğünde hem alıcı talebi hem de satılık konut arzı artabilir. Bu nedenle önümüzdeki 12 aylık dönemde hareketli ancak daha kontrollü bir konut piyasası bekliyorum.''
EV FİYATLARINDA BALON ALARMI
Konut piyasasında şu an bir fiyat balonundan söz etmek mümkün mü? Son verileri nasıl okumalıyız? Balon riski varsa eğer bunu tetikleyebilecek en önemli faktörler neler?
''Covid döneminden sonra konut piyasası çok değişti. Bana göre piyasada hâlâ ilan balonu olan fiyatlar bulunuyor. Zaten bir ev uzun süredir satılmıyorsa, çoğu zaman mülk sahibinin fiyat beklentisi yanlıştır. Bu nedenle o konut satılmıyordur. Geçmiş yıllarda fiyat manipülasyonları çok daha fazlaydı. Bugün ise piyasa daha kontrollü şekilde ilerliyor. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile birlikte ilanların ve yetkilendirmelerin kontrol edilmesi daha kolay hâle geldi. Tapu satış rakamları, banka ve IBAN üzerinden yapılan ödemelerle birlikte gayrimenkullerin nasıl ve hangi bedellerle satıldığı daha görünür hâle geliyor. Bu durum kayıt dışılığın ve gerçek dışı fiyatların önlenmesi açısından önemlidir. Emlak piyasası çok kolay manipüle edilebilen bir piyasadır. Örneğin bir sitede bir mülk sahibi dairesine 5 milyon lira istediğinde, başka bir mülk sahibi kendi dairesinin daha iyi olduğunu söyleyerek 5,5 milyon lira isteyebiliyordu. Ardından üçüncü bir mülk sahibi daha yüksek fiyat yazıyordu. Böylece birbirini tetikleyen fiyat artışları meydana geliyordu. Bu durum hem konut fiyatlarının yükselmesine hem de satışların önünün kesilmesine neden oldu. Çünkü ilan fiyatı ile gerçek satış fiyatı birbirinden uzaklaştı.
''Balon riskini tetikleyebilecek en önemli faktörler ise; faizlerin hızlı düşmesi, talebin bir anda yükselmesi, gerçekçi olmayan ilan fiyatları ve mülk sahiplerinin birbirini örnek alarak fiyat artırmasıdır. Bu nedenle alıcıların çok iyi araştırma yapması, farklı seçenekleri karşılaştırması ve doğru rakama doğru gayrimenkulü alması gerekir. İlan fiyatı her zaman gayrimenkulün gerçek değeri anlamına gelmez.''
İlk kez ev sahibi olmak isteyenler için bugün kritik tavsiyeniz neler olur? Yatırım açısından 1+1, 2+1, sıfır ya da ikinci el konut arasında hangileri daha avantajlı görünüyor?
''İlk kez ev sahibi olmak isteyenler, öncelikle bütçelerini doğru belirlemeleridir. Konutu oturum amacıyla mı, yoksa yatırım amacıyla mı alacaklarına karar vermeleri gerekiyor. Çünkü bu tercih, alınacak konutun lokasyonunu, büyüklüğünü ve niteliğini doğrudan etkiler. Herkes elindeki bütçeye göre alım yapmalıdır. Bütçeyi aşan, uzun yıllar ödeme zorluğu yaşatacak bir konut yerine daha ulaşılabilir ve doğru fiyatlı bir konut tercih edilmelidir. İlanlarda beğenilen evler mutlaka yerinde ve birebir görülmelidir. Sadece fotoğraflara veya ilan açıklamalarına bakılarak karar verilmemelidir. Bina ile ilgili bütün detaylar öğrenilmelidir. Binanın deprem riski, yaşı, zemini, lokasyonu ve toplu taşımaya yakınlığı araştırılmalıdır. Binada kimlerin oturduğu, yönetimin nasıl olduğu ve aidat miktarı da öğrenilmelidir. Mümkün olduğunca en alt kat ve en üst kat dairelerde daha dikkatli olunmalıdır. En alt katlarda rutubet, güvenlik ve ısınma problemleri; en üst katlarda ise çatı, su alma ve ısı yalıtımı sorunları yaşanabilir. Konut alımı tamamen kişinin bütçesi, ihtiyacı ve tercihleriyle ilgilidir. Yatırım açısından 1+1 daireler hızlı kiraya gider, uzun süre boş kalmaz ve kira getirisi daha yüksek olabilir. Bazı doğru fiyatlı 1+1 dairelerin amortisman süresi 12-13 yıla kadar düşebilmektedir. İkinci el 2+1 daireler ise hem ailelerin oturumu hem de kiralama açısından mantıklı bir seçenektir. Özellikle deprem riski düşük, binası sağlam ve lokasyonu iyi olan ikinci el dairelerde bugün çok fazla seçenek ve pazarlık imkânı bulunuyor. Sıfır konutlarda da inşaat firmalarının sunduğu uzun vadeli, düşük peşinatlı ve taksitli satış kampanyaları önemli bir avantajdır. Yeni bir binada oturmak isteyenler açısından bu projeler cazip olabilir. Burada tek bir konut tipi herkes için avantajlıdır demek doğru olmaz. Yatırım ve kira getirisi için 1+1, aile kullanımı ve daha geniş kiracı kitlesi için 2+1, pazarlık ve fiyat avantajı için ikinci el, uzun vade ve ödeme kolaylığı için ise sıfır projeler değerlendirilebilir.''
İstanbul gibi büyükşehirlerde konut fiyatları birçok kişi için erişilemez seviyelere ulaştı. İstanbul’a yakın makul fiyatlı ilçeler hangileri?
''İstanbul merkezinde konut fiyatları birçok kişi için ulaşılması zor seviyelere geldi. Ancak İstanbul’un çevresinde ve İstanbul’a ulaşımı bulunan bölgelerde daha uygun fiyatlı konut seçenekleri hâlâ bulunuyor. İstanbul sınırları içerisinde Silivri, Şile, Çatalca ve Beylikdüzü gibi ilçelerde merkeze göre daha makul fiyatlı konut seçenekleri bulunabilir. İstanbul’a yakın şehir ve bölgeler arasında ise Yalova, Çorlu, Kocaeli, Sapanca, Tekirdağ, Gemlik ve Mudanya değerlendirilebilir. Bu bölgelerde aynı bütçeyle İstanbul merkezine göre daha büyük, daha yeni ve daha nitelikli bir konut almak mümkün olabilir. Hem oturum hem de yatırım amacıyla farklı seçenekler bulunuyor. Ancak sadece konutun uygun fiyatlı olması yeterli değildir. Ulaşım imkânları, iş yerine uzaklık, sağlık ve eğitim olanakları, bölgenin gelişme potansiyeli ve deprem riski mutlaka birlikte değerlendirilmelidir. İstanbul’a yakın bölgelerden konut alırken günlük ulaşım masrafı ve zamanı da hesaba katılmalıdır. Uygun fiyatlı görünen bir ev, ulaşım çok zor ve masraflıysa uzun vadede avantajını kaybedebilir. Doğru lokasyon, sağlam bina ve doğru fiyat bir araya geldiğinde İstanbul’un çevresindeki bu bölgeler hem ev sahibi olmak isteyenler hem de yatırımcılar için önemli fırsatlar sunabilir.''
