Türkiye genelinde konut piyasasının güncel durumunu ortaya koyan "Mayıs 2026 Konut Değer Raporu" açıklandı. Emlakjet’in Endeksa verilerinden yararlanarak hazırladığı rapora göre, Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon lira eşiğini aşarak 5.020.264 TL’ye ulaştı.
Veriler, konut fiyatlarının Türk Lirası bazında (nominal olarak) yükselmeye devam ettiğini, ancak yüksek enflasyon karşısında değer kaybederek reel anlamda gerilediğini ortaya koydu. Aynı dönemde konut satış adetlerinde sert bir düşüş yaşanması ve kredili (ipotekli) işlemlerin zayıf seyretmesi, piyasadaki finansman baskısının sürdüğğine işaret etti.
İşte Mayıs 2026 itibarıyla Türkiye konut piyasasında öne çıkan tüm detaylar:
NOMİNAL FİYATLAR ARTIYOR, REEL FİYATLAR DÜŞÜYOR
Rapora göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL olarak hesaplandı. Konut metrekare fiyatlarında son bir yılda gerçekleşen yıllık nominal artış yüzde 23,8 oldu.
Ancak bu artış enflasyondan arındırılıp reel değişim bazında incelendiğinde, fiyatların aslında yüzde 6,5 oranında gerilediği görüldü. Bu tablo, konut fiyatlarının rakamsal olarak yükselmesine rağmen alım gücü karşısında reel olarak değer kaybettiğini somutlaştırdı.
KONUT SATIŞLARINDA YÜZDE 31,2’LİK SERT DÜŞÜŞ
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Mayıs 2026 verileri de piyasadaki yavaşlamayı tescilledi. Türkiye genelindeki toplam konut satışları, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 31,2 oranında azalarak 93.333 adet seviyesine geriledi.
İlk El Konut Satışları: Yüzde 27,9 düşüşle 30.196 adet oldu (Toplam satışlar içindeki payı yüzde 32,4).
İkinci El Konut Satışları: Yüzde 32,7 düşüşle 63.137 adet olarak gerçekleşti (Toplam satışlar içindeki payı yüzde 67,6).
İpotekli (Kredili) Satışlar: Geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 azalarak 19.754 adete düştü. İpotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı ise yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
ŞEHİR BAZLI ANALİZ: ARTIŞTA DENİZLİ, METREKAREDE MUĞLA ZİRVEDE
Endeksa verilerine göre, mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 32,4 ile Denizli ilk sırada yer aldı. Denizli'yi sırasıyla Ankara (yüzde 30,7), Elazığ (yüzde 29,1), Kocaeli (yüzde 28,8) ve Antalya (yüzde 28,8) takip etti.
Yıllık reel (enflasyondan arındırılmış) değişimde ise Denizli yüzde -0,05 ile yatay kalırken; Ankara'da yüzde -1,4, Elazığ'da yüzde -2,5, Kocaeli ve Antalya'da ise yaklaşık yüzde -2,8'lik gerileme yaşandı.
KONUT EDİNME MALİYETİNİN EN YÜKSEK OLDUĞU İLLER
Sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut edinme maliyetleri Türkiye ortalamasının çok üzerinde seyretti. Yapılan araştırmada metrekare bazında ve ortalama konut satış fiyatında ilk sıraları alan kentlerin değerleri şu şekilde aktarıldı:
Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83.029 TL ile Muğla'da kaydedildi. Muğla'yı 63.184 TL ile İstanbul, 54.541 TL ile Antalya, 52.041 TL ile Çanakkale ve 51.917 TL ile İzmir izledi.
Ortalama konut satış fiyatlarında da zirvedeki yerini koruyan Muğla'da bir konutun ortalama değeri 10.710.741 TL olarak hesaplandı. Bu listenin devamında İstanbul 6.950.240 TL ortalama fiyatla ikinci sırada yer alırken, Aydın 6.578.060 TL, İzmir 6.281.957 TL ve Çanakkale 6.140.838 TL ortalama konut satış bedeliyle sıralandı.
5 BÜYÜK İLDE DURUM: EN GÜÇLÜ NOMİNAL ARTIŞ ANKARA'DA
Türkiye'nin en büyük beş ili (İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya) kendi arasında değerlendirildiğinde, yıllık nominal fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara lider oldu. Ankara'yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23,0 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir izledi.
Enflasyondan arındırılmış reel değişimde ise 5 büyük ilin tamamı negatif bölgede kaldı. Ankara'da reel fiyat değişimi yüzde -1,4, Antalya'da yüzde -2,8, İstanbul'da yüzde -3,7, Bursa'da yüzde -7,1, İzmir'de ise yüzde -9,1 seviyesinde gerçekleşti.
Mayıs 2026 itibarıyla bu kentlerdeki metrekare satış fiyatları İstanbul'da 63.184 TL, Antalya'da 54.541 TL, İzmir'de 51.917 TL, Ankara'da 37.611 TL ve Bursa'da 35.183 TL olarak saptandı. Ortalama konut fiyatlarında ise İstanbul 6.950.240 TL ile ilk sırada yer alırken, İzmir 6.281.957 TL, Antalya 5.999.510 TL, Ankara 4.814.208 TL ve Bursa 4.468.241 TL ortalama değere sahip oldu.
TÜRKİYE GENELİNDE AMORTİSMAN SÜRESİ 13 YIL
Konut yatırımının ne kadar sürede kendini geri ödeyeceğini gösteren amortisman (geri dönüş) süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.
En fazla konut satışı yapılan 30 il arasında en uzun amortisman süresi 19 yıl ile Muğla'da görüldü. Muğla'yı 18 yıl ile Elâzığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti. Büyükşehirlerden İstanbul'da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara'da ise 12 yıl olarak kayıtlara geçti. Konut değerinin kira gelirine kıyasla yüksek olduğu yüksek fiyatlı sahil kentlerinde geri dönüş sürelerinin daha uzun çıktığı vurgulandı.
"VERİLERİ DÖNEMSEL ETKİLERLE OKUMAK GEREKİYOR"
Mayıs ayı rapor sonuçlarını değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, mayıs ayındaki sınırlı işlem hacminde geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra ay içerisindeki uzun tatil döneminin de payı olduğunu belirtti. Öğüt, bu durumu kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle okumak gerektiğini ifade etti.
Fiyatların nominal olarak arttığını ancak reel olarak gerilediğini hatırlatan Öğüt, şu değerlendirmede bulundu:
"İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyretmesi ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 gerilemesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyuyor. Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz."
