Orta Doğu coğrafyasında tırmanan askeri gerilim, küresel zenginlerin güvenli limanı olarak bilinen Birleşik Arap Emirlikleri'nin en gözde kentinde derin bir kırılma yaratıyor. Sektör analistleri, bölgedeki çatışmaların ardından dünyanın en lüks gayrimenkul merkezlerinden biri olan Dubai konut piyasası içinde satışların adeta uçurumdan yuvarlandığını belirtiyor. Savaşın psikolojik etkisi ve bozulan güvenlik algısı, ultra zengin alıcıların rotasını hızla değiştirmesine yol açıyor.
Piyasa araştırma kuruluşu ValuStrat tarafından açıklanan güncel veriler, tehlikenin boyutunu açıkça gözler önüne seriyor. Veriler, Dubai konut piyasası genelinde gerçekleşen satış işlemlerinin mayıs ayında bir önceki aya kıyasla yüzde 19 oranında gerilediğini ortaya koyuyor. Uzmanlar, nisan ayında kaydedilen yüzde 4'lük düşüşün ardından mayısta yaşanan bu ivmelenmenin büyük bir paniğe işaret ettiğini vurguluyor.
Savaşın gölgesinde Dubai konut piyasası
Analistler, şehirdeki toplam gayrimenkul işlemlerinin, geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yarı yarıya azaldığını hesaplıyor. Dubai merkezli danışmanlık şirketi ValuStrat bünyesinde 2014 yılından bu yana sektörü izleyen gayrimenkul araştırmaları başkanı Haider Tuaima, hazır konut pazarının pandemiden bu yana bu büyüklükte bir yıllık düşüş kaydetmediğini ifade ediyor. Analistler, bu ani duraklamayı bölgedeki jeopolitik risklerin doğrudan bir sonucu olarak değerlendiriyor ve Dubai konut piyasası için alarm zillerinin çaldığını belirtiyor.
Bloomberg tarafından yayımlanan ve Reidin araştırma şirketinin imzasını taşıyan bir başka çalışma da bu karamsar tabloyu destekliyor. Araştırmaya göre, mayıs ayında kentte toplam 22,5 milyar dirhem yani yaklaşık 6,1 milyar dolar değerinde konut satışı gerçekleşti. Yatırımcıların ilgisindeki bu azalış, mayıs ayı finansal hacminin nisan verilerinin yüzde 42 oranında altında kaldığını gösteriyor. Çatışmalar başlamadan önceki ay kaydedilen 46,6 milyar dirhemlik hacim düşünüldüğünde, gelişmeler pazarın tam anlamıyla ikiye bölündüğünü gösteriyor.
Milyonerlerin lüks kaçışı Dubai konut piyasası dengelerini sarsıyor
Arap Yarımadası'nın doğusunda yer alan finans merkezi, sıfır gelir vergisi avantajıyla son yıllarda küresel ölçekte yüksek gelir grubunun çekim noktası haline gelmişti. Ancak şubat ayı sonlarında patlak veren Orta Doğu savaşı, tüm bu dengeleri altüst etmeye yetti. Özellikle mart ayında İran kaynaklı bir füzenin Palm Jumeirah bölgesindeki beş yıldızlı prestijli bir otele isabet etmesi, Dubai konut piyasası üzerinde adeta bir şok dalgası yarattı.
Emlak danışmanları, lüks villa ve daire sahiplerinin satış fiyatlarından on milyonlarca sterlin indirim yapmak zorunda kaldığını aktarıyor. Değeri en az 10 milyon dolar olan gayrimenkuller üzerinde uzmanlaşan alım satım danışmanı Yasin Valimulla, Dubai konut piyasası genelindeki mevcut durumu net bir şekilde özetliyor. Deneyimli uzman, şu an tamamlanabilen az sayıdaki konut satışının çatışma öncesi değerlerin yüzde 20 ile yüzde 25 arasında altında bir iskonto ile gerçekleştiğini belirtiyor.
Yatırımcılar yaşanan jeopolitik gerginlikler nedeniyle neredeyse tamamen şehri terk ediyor. Sektör temsilcileri, mart ayında yaşanan büyük panikten sonra Dubai konut piyasası dengelerinde belirsizliğin hakim olduğunu dile getiriyor. Batı Avrupalı alıcılar artık bölgeden mülk edinme konusunda büyük bir isteksizlik sergiliyor ve süreci izlemek için bir ila iki yıl beklemeyi tercih ediyor.
Küresel zenginlerin yeni rotaları şekilleniyor
Yaşanan bu sarsıcı gerileme, geçen yıl küresel lüks gayrimenkul sektörünün zirvesinde yer alan kent için keskin bir düzeltme anlamına geliyor. Knight Frank tarafından 2025 yılının sonunda yayımlanan küresel rapor, 2,5 milyon dolar ile 10 milyon dolar arasındaki konut satışlarında Dubai konut piyasası hacminin Londra, New York, Los Angeles ve Hong Kong gibi devleri geride bıraktığını göstermişti.
Zirvedeki konumunu kaybeden Dubai konut piyasası içinde, 100 milyon dolar ve üzeri kategoride alıcılar 9 bin 50 adet konut satın alırken, New York'ta bu sayı 6 bin 577, Londra'da ise 3 bin 89 düzeyinde kalmıştı. Sektör temsilcileri, son iki yıldaki aşırı yüksek rakamların sürdürülebilir olmadığını ve piyasanın doğal bir fiyat düzeltmesine girdiğini savunuyor. Göçebe süper zengin sınıfı ise şimdiden Milano, Londra ve Singapur gibi diğer uluslararası merkezlere yöneliyor.
Cencorp gayrimenkul grubundan Richard Waind, bir dönem hızla büyüyen Dubai konut piyasası içindeki birçok komisyonculuk şirketinin kapanmak zorunda kalacağını öngörüyor. Savaşın çok hızlı ve yıkıcı bir kara kuğu olayı olarak sektörü vurduğunu belirten Waind, köpüklü piyasada kurulan küçük acentelerin büyük baskı altında olduğunu ifade ediyor. Uzmanlar, on yıl önce pazarda yaklaşık bin broker yer alırken bugün bu sayının 10 bine ulaştığını ve önümüzdeki süreçte sert bir şekilde azalacağını öngörüyor.
