Balıkesir'in Edremit ilçesi Altınoluk Mahallesi'nde 1996 yılında inşa edilen bir siteden üç yıl önce yazlık villa satın alan Mine Y., mülkünün kapısına belediye ekiplerince "yapı tatil zaptı" asılması üzerine yasal süreç başlattı.
İlçe belediyesi tarafından gerçekleştirilen denetimlerin ardından, binaların teras katlarında imara aykırılık bulunduğu gerekçesiyle site içerisindeki tüm bağımsız bölüm sahiplerine 335.000 TL idari para cezası uygulandı. Belediye, söz konusu aykırılıkların bir ay içerisinde eski haline getirilmemesi durumunda yıkım işlemlerinin başlatılacağını mülk sahiplerine tebliğ etti. Site sakinlerinin tamamının benzer yaptırımlarla karşı karşıya kaldığı belirlendi.
"GAYRİMENKULÜ MEVCUT HALİYLE SATIN ALDIM"
Uygulanan cezai işlemlerin ardından durumu teknik uzmanlar ve mimarlarla inceleyen Mine Y., belediyenin talep ettiği düzeltmelerin yapısal ve teknik olarak uygulanabilir olmadığını saptadı. Taşınmazı satın aldığı dönemde yapının halihazırda bu mimaride olduğunu belirten Mine Y., imara aykırı olduğu iddia edilen işlemlerin kendisi tarafından yapılmadığını vurgulayarak idari para cezası ve yıkım kararının iptali istemiyle yargı yoluna başvurdu.
Konuya ilişkin hukuki değerlendirmede bulunan mağdur avukatı, cezanın şahsiliği ilkesine dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:
"Müvekkilim burayı mevcut haliyle satın almıştır. Yapı yaklaşık 30 yıl önce aynı belediyenin verdiği ruhsatla inşa edilmiş ve bu zamana kadar kullanılmıştır. Ortada bir hukuksuzluk olduğu kanaatinde olduğumuz için yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açmış bulunmaktayız. Vatandaşlar dinlenmeye giderken böyle bir mağduriyetle karşılaşıyor."
BENZER UYUŞMAZLIKLARDA YARGITAY SON SÖZÜ SÖYLEDİ
Mülk satın alırken veya mevcut mülkte değişiklik yaparken karşılaşılan bu tür mimari uyuşmazlıklarda, yüksek yargının benzer konularda verdiği kararlar belirleyici yasal zemin oluşturuyor. Milyonlarca konut sahibini yakından ilgilendiren dış cephe ve ortak alan değişikliklerine dair sınır, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi tarafından çizildi.
Apartman ve sitelerde sıklıkla tercih edilen cam balkon veya teras kapatma gibi uygulamaların yarattığı komşu anlaşmazlıklarını inceleyen Yargıtay, bu tür işlemlerin binanın dış cephesinde kalıcı ve sabit bir değişiklik meydana getirdiğine hükmetti.
BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ŞART, AKSİ HALDE 'KAÇAK YAPI' SAYILABİLECEK
Yargıtay'ın emsal niteliğindeki kararına göre, balkonlar ve yapının dış cepheleri Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümün iç mekanı değil, ortak alan statüsünde kabul ediliyor. Bu doğrultuda;
Apartman veya sitelerin dış cephesinde yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı onayının alınması zorunlu tutuluyor.
Kullanılan malzemenin (PVC, cam veya alüminyum) ya da yapılan işlemin ruhsata tabi olup olmamasının hukuki sonucu değiştirmediği belirtiliyor.
Gerekli yazılı rıza alınmadan gerçekleştirilen tüm projeye aykırı müdahaleler "kaçak yapı" statüsünde değerlendirilebiliyor ve eski haline getirilme zorunluluğu doğuruyor.
Gayrimenkul uzmanları, sonraki dönemlerde idari para cezası, yıkım kararı ya da komşular arası hukuki davalarla karşılaşmamak adına, mülk alırken mevcut yapının projesine uygunluğunun kontrol edilmesini ve ortak alanda yapılacak tadilatlar öncesinde mutlaka yasal çoğunluğun yazılı izninin alınması gerektiğini hatırlatıyor.
MAĞDUR OLMAMAK İÇİN MÜLK ALIRKEN BUNLARA DİKKAT EDİN
Uzmanlar, benzer yasal yaptırımlar ve yüksek para cezalarıyla karşılaşmamak için gayrimenkul satın almadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken 4 kritik adımı şöyle sıralıyor:
Onaylı Mimari Proje: İlgili belediyenin imar müdürlüğünden mülkün resmi projesi istenmeli; teras, balkon ve oda ölçülerinin mevcut fiziki durumla eşleşip eşleşmediği kontrol edilmelidir.
Güncel Takyidat Belgesi: Tapu müdürlüğünden alınacak detaylı döküm ile mülk üzerinde herhangi bir "imara aykırılık", "yıkım kararı" veya "idari para cezası" şerhinin bulunup bulunmadığı sorgulanmalıdır.
İskan Durumu: Binanın yapı kullanma izin belgesinin (iskan) olup olmadığı ve tapudaki bağımsız bölüm numarası ile satın alınan dairenin uyuşup uyuşmadığı netleştirilmelidir.
Sitedeki Yönetim Planı: Tapuda kayıtlı olan apartman/site yönetim planı incelenerek ortak alanların, terasların ve dış cephelerin kullanımına dair önceden konulmuş yasal bir kısıtlama olup olmadığına bakılmalıdır.
Satış esnasında satıcının veya aracıların "Biz burayı yıllardır bu şekilde sorunsuz kullanıyoruz" beyanı hukuken geçersizdir. Asıl olan fiili durum değil, belediye arşivindeki resmi mimari projedir.
