Hep tartışılan konulardan biridir. Türkiye’deki konut fiyatlarında balon var mı, yok mu; varsa ne kadar? Belki bunlardan daha önemli olan da o kaygı: “Bu balon bir gün fena halde patlayacak.”
Konut fiyatlarının son yıllarda çok arttığı bir gerçek de bunun bir balona, yani enflasyonun çok üstünde bir artışa konu olup olmadığını anlamanın yolu resmi verilere dayalı bir analiz yapmaktan geçiyor. Tabii ki bu analiz, “Balon patlar mı, patlamaz mı” sorusuna da iyi kötü bir yanıt vermeli.
Bu resmi veriler için başvurulacak kaynaklar belli… Konut fiyatlarına ilişkin verinin adresi Merkez Bankası.
Konut fiyatlarını kıyaslayacağımız enflasyon verisinin adresi de TÜİK.
“Konut fiyatlarını Merkez Bankası ne bilsin” diyen çıkabilir. Ama aynı baza getirilmiş ve yıllar öncesine kadar uzanan bir başka veri seti olmadığına göre, hatta bu konuda hiç veri olmadığına göre Merkez Bankası’na başvurmaktan başka çare yok.
Enflasyon konusu da aynı. “Ama TÜİK’in verisi” diyeceklere yine aynı yanıtı vereceğim: “Eldeki bu!”
Benzeri tüm kıyaslamalar için olduğu gibi konut fiyatları için de belli bir tarihi başlangıç almak gerekir. Gidebildiğim kadar geri giderek bir seri oluşturmak istedim ve Merkez Bankası’nın 2012 yılının ocak ayından bu yana hesaplamakta olduğu aylık konut fiyat endeksini kullandım.
Merkez Bankası hem genel bir konut fiyat endeksi hesaplıyor, hem de yeni ve yeni olmayan konutlar için hesaplama yapıyor ama bu endeksler arasında hele uzun dönemli değerlendirmelerde hemen hemen hiç fark olmadığı için genel endeksi kullanmayı yeterli gördüm.
1’e 2 artış
2012 yılından bu yılın mayıs ayı sonuna kadar olan dönem… (Konut fiyat endeksinde son veri mayıs ayına ait olduğu için seriyi mayısta sonlandırmak gerekti.) Bu dönemde konut fiyatları ne kadar artmış, buna karşılık enflasyondaki artış ne olmuş?
Denge kabaca 1’e 2 düzeyinde oluşmuş.
2012 başından bu yana geçen 14 yılı aşkın sürede TÜFE’deki artış oranı yüzde 1928, yani kabaca 19 kat.
Peki bu dönemde konut fiyatları ne kadar artmış, tam yüzde 4105, yani kabaca 41 kat.
Hadi TÜFE’deki 19 kat artışı 20 sayalım, konut fiyatındaki artışı da 40 kat; sonuçta enflasyon 1 artarken konut fiyatlarında 2 artış yaşanmış. 1’e 2!
Ama makas daralma eğiliminde
Konut fiyatlarıyla enflasyon arasında 1’e 2 gibi bir denge (ya da dengesizlik) var ama bu fark bir ara çok daha fazlaydı.
Bu yılın mayısı itibarıyla konut fiyatları ile enflasyon arasında yüzde 107’lik bir fark bulunuyor. Bu fark Haziran 2023’ten yüzde 165’e kadar çıkmıştı. O tarihten bu yana makas üçte bir daraldı ve yüzde 107’ye indi.
Balon, varsa bile patlamaz
Konut fiyatlarının son 14 yılı aşkın sürede enflasyona göre daha fazla arttığı ortada. Bu bir balon mudur, değil midir, tartışılır. Ancak gidişata bakınca ekonomideki o klasik balon patlamasının konutta hiçbir şekilde gerçekleşmeyeceği de ortada. Bunun birkaç nedeni var.
Birincisi konut fiyatları ile enflasyon arasındaki makasın zaman içinde daraldığı gözleniyor. Yani konut fiyatlarında öyle birden çok dramatik bir düşüş görülmesi gibi bir durum söz konusu değil. Nominal olarak yavaşlama bile yok; artış hızı yavaşlıyor, bu dönemde enflasyon daha hızlı artıyor ve aradaki fark daralıyor.
Bunun en tipik örneği de Haziran 2023’ten bu yana olan dönem.
Bu gerçek, bundan sonraki eğilimin de benzer şekilde olacağının bir işareti sayılır.
Kaldı ki konut öyle finansal bir enstrüman değil ki herkes bir anda terk etmeye başlasın ve fiyatlar nominal olarak bile çok büyük bir hızla gerilesin.
Konut talebi bitmiyor ki böyle bir durum yaşansın. Tam tersine konuta talep var ve bu durum piyasayı canlı tutuyor.
Tamam alım gücünün çok büyük ölçüde düşmesiyle herhangi bir birikimi olmayanların konut alabilmesi neredeyse olanaksız hale geldi ama piyasa yine de iyi kötü dönüyor ve canlı. Bu yüzden de konutta öyle sanıldığı gibi bir balon patlaması hiçbir zaman söz konusu olmaz.
Son dönemde ne yaşandığını bir kez daha altını çize çize vurgulamak gerek. Konut fiyatlarındaki artış Haziran 2023’ten sonra nasıl enflasyonun altında kalmışsa, bu eğilim bundan sonraki dönemde de devam edebilir. Muhtemelen de bir süre edecek. Haziran 2023’ten Mayıs 2026’ya kadar olan dönemde konut fiyatları yüzde 137 artarken, enflasyon oranı yüzde 203 oldu.
Yani varsa bile balon patlamıyor, yavaş yavaş hava kaçırıyor.
Bundan sonra yaşanacak olan da budur. Yani en fazla budur.
Fiyatlar yeniden enflasyondan daha fazla artar mı, bu bir süre için pek beklenmiyor ama o da olabilir.
Bu olmasa konut fiyatları artmasa bile öyle birden çöküş olmaz; balonun havası olsa olsa en fazla yavaşça iner, son üç yılda olduğu gibi.
Dolayısıyla kimse “Konut fiyatları çok şişti, bu balon bir gün patlayacak” gibi bir beklenti içine girmemeli. O balon zaten üç yıldır hava kaçırıyor.
