Boş kalan 800 bin metrekare ofis, ‘ev’e dönüşebilecek

Hamide HANGÜL

Yükselen inşaat mali­yetleriyle konut arzı­nın yetersiz kalması, göç ve fiyatlarının erişilebi­lirlik seviyesinden uzaklaş­ması, kiralık konuta talebi artırdı. Her yıl büyüyen talep dalgasıyla yükselen kiralar hanelerin bütçesini zorlar­ken, şimdi konut arzını artır­mak ve kira baskısını hafiflet­mek için yeni bir adım atıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim De­ğişikliği Bakanlığı’nın, Resmi Gazetede yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” önemli güncel­lemeleri içeriyor. Değişiklik­le, elde kalan, satılamayan ve kiralanamayan boş ofis alan­ları konuta dönüştürülebile­cek. Bunun için bir yıllık sü­re tanındı. Türkiye genelin­de 10 milyon metrekarenin üzerinde, İstanbul’da 7,5 -8 milyon metrekare ofis ala­nı bulunduğuna işaret eden gayrimenkul sektör temsilci­leri, ofis doluluklarının artık yüzde 90’ı bulduğunu, İstan­bul’da şu anda 750 bin-800 bin metrekare boş ofis alanı bulunduğuna işaret etti. Söz konusu boşluk, bir ev için 100 metrekare üzerinden hesap­landığında 7 bin 500- 8 bin konuta denk geliyor.

Ruhsatı hızlıca alınabilecek

İmar yönetmeliğindeki de­ğişikliğin, asansör, bodrum kat, süs havuzu ve ofis stokla­rının konuta dönüştürülmesi­ni sağlayan kritik güncelleme­ler içerdiğine işaret eden Şehir ve Bölge Plancısı Dr. Müberra Oflaz, en çok dikkat çeken boş ofislerin konuşa dönüşmesine ilişkin şunları söyledi: “Elde kalan, satılamayan veya kira­lanamayan ofis binaları, imar planı izin veriyorsa, parsel ba­zında yüzde 60’ı geçmemek şartıyla hızlıca konuta dönüş­türülebilecek. Bunun için 1 yıl süre tanındı. Önceden, piya­sada ofis ihtiyacı olmadığında bina boş kalıyordu. Bunu dai­reye çevirmek için aylarca sü­ren değişiklikler gerekiyordu. Şimdi, mal sahibi, imar planın­da konut yapılmasına dair hü­küm varsa, 1 yıl içinde başvu­rarak binadaki ofislerin yüzde 60’ını doğrudan daireye (ko­nuta) çeviren tadilat ruhsatını hızlıca alabiliyor. Böylece atıl ofisler piyasaya konut olarak kazandırılıyor.”

Bodrum dahil 3 katlı binada asansör zorunlu

İmar yönetmeliğindeki de­ğişiklikle, yine asansör yeri bırakma ve tesis etme kat sa­yılarının da güncellendiğini açıklayan Oflaz, “Kat adedi, bodrum dahil 3 kat olan bina­larda asansör yeri bırakılma­sı zorunlu. Kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda ise asan­sörün tesisi (yapılması) zo­runlu. Bodrumda yaşam alanı (daire, dükkan, depo) yoksa, asansörün en alt teknik bod­ruma kadar inme zorunlulu­ğu kalktı. Ayrıca sadece teknik hacim olan bodrumlar, bina­nın asansör yapılıp yapılma­yacağını belirleyen kat hesa­bına dahil edilmeyecek” dedi.

Eski binalarda tadilat kolaylığı

Yine değişiklikle, eski bina­larda tadilat kolaylığı getiril­diğine de dikkati çeken Oflz, şöyle devam etti: “Eski bina­larda yapılacak tadilatlarda, binanın merdiven genişliği veya koridor ölçüsü gibi mi­mari detaylarda binanın ya­pıldığı yılın eski kuralları ge­çerli olacak. Sadece deprem, yangın ve yalıtım gibi güven­lik konularında güncel kural­lara bakılacak. Eskiden diye­lim ki 1995 yapımı bir binanız var ve dairesini tadilat yap­mak istiyordunuz. Belediye size ‘mevcut yangın veya mi­mari yönetmelikte merdiven genişliği şu olmalı, senin bi­nan uymuyor, tadilat ruhsatı vermem’ diyebiliyordu. Şim­di, binanızın taşıyıcı sistemi­ne dokunmadan, deprem ve yangın önlemlerini alarak, 1995 yılındaki mimari ölçüle­rinizle projenizi onaylatıp ta­dilatınızı rahatça yapabiliyor­sunuz.”

Boşluklar 116 farklı binaya yayıldı

Cushman & Wakefield TR International Sermaye Piyasaları & Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Can Soleyman, Türkiye’deki nitelikli ofis arzının büyük bölümünün İstanbul’da bulunduğunu söyledi. İstanbul ofis pazarında toplam A sınıfı ofis arzının yaklaşık 7,5 milyon metrekare seviyesinde olduğunu dile getiren Soleyman, “Bugün itibarıyla boşluk oranı yüzde 10 civarında. Bu da ofis arzının yaklaşık yüzde 90’ının kullanıldığı anlamına geliyor. İstanbul A Sınıfı ofis stokunda yaklaşık yüzde 10 boşluk oranı bulunurken, mevcut boşluklar 116 farklı binaya yayılmıştır. Boş alanların önemli bir kısmı büyük metrekareli binalarda yoğunlaşırken, bazı binalarda ise sınırlı büyüklükte boş alanlar bulunuyor” dedi. İstanbul’da ofis arzının ağırlık merkezinin halen Levent, Zincirlikuyu, Gayrettepe, Esentepe ve Maslak’tan oluşan Merkezi İş Alanı’nda bulunduğuna işaret eden Soleyman, “Bununla birlikte son yıllarda Kağıthane önemli bir alternatif merkez haline gelirken, Anadolu Yakası’nda Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye öne çıkıyor. Özellikle İstanbul Finans Merkezi’nin etkisiyle Anadolu Yakası’nın kurumsal ofis pazarındaki payı giderek artıyor” diye konuştu.

İstanbul en dolu dönemini yaşıyor

Türkiye ofis pazarının ağırlıklı merkezinin İstanbul olduğunun altını çizen Sevent Şirketler Grubu Yönetici Ortak Meriç Diren, şu değerlendirmelerde bulundu: “Sektör raporlarına göre kentteki A sınıfı ofis stoku, İstanbul Finans Merkezi ve ikincil bölgeler dahil yaklaşık 8 milyon metrekare. Ankara ve İzmir ile üç büyük kentin toplamı 9–10 milyon metrekare bandına ulaşıyor. B ve C sınıfı binalar eklendiğinde toplam alan bunun birkaç katına çıkıyor; ancak ölçülebilir referans pazar A sınıfı stok. Doluluk tarafında İstanbul tarihinin en dolu dönemini yaşıyor. Boşluk oranı kapsama göre yüzde 6–11 arasında, yani stokun kabaca yüzde 90’ı fiilen kullanımda. Merkezi iş alanlarında boşluk yüzde 5–6’ya kadar indi; 2021’de bu oran yüzde 18’lerdeydi. Boşta duran 600–800 bin metrekarelik alanın önemli bölümü ise merkez dışında yoğunlaşıyor. Bunun arkasında üç dinamik var. On yıldır anlamlı yeni arz üretilmemesi, pandemi sonrası ofise dönüş ve 2023 depremlerinin tetiklediği A sınıfı binalara ‘kaliteye kaçış.”

İlk kez süs havuzu tanımı yönetmelikte

Yönetmeliğe ayrıca ilk kez süs havuz tanımı eklendiğine de işaret eden Oflaz, şu bilgileri verdi: “Süs havuzları da net bir tanıma kavuştu. Bahçede yapılan pergola (gölgelik) ile süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini geçmeyen kısımları imar hakkını (TAKS) sınırlamayacak. Eskiden bu havuz binanın inşaat hakkından yiyebiliyorken, artık bahçe sınırları içinde serbestçe yapılabiliyor.”